Администрация городского округа Краснотурьинск
+7(34384) 989-02 624440 Свердловская обл., г. Краснотурьинск, ул. Молодежная, дом 1

Обратите внимание

Разъяснения законодательства о приватизации

Проблемные вопросы, возникающие в ходе предоставления муниципальной услуги по отчуждению объектов муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства

 

Особое место в системе законодательства о приватизации занимает Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ).

 

С целью поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства законодательство предусматривает предоставление преимущественного права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, которое они могут реализовать в порядке, упрощенном по отношению к общим правилам приватизации (вне конкурсных процедур).

 

Введение в отношении указанных категорий предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и свободе договора.

 

Преимущественным правом приобретения в собственность арендуемого государственного или муниципального имущества наделен каждый арендатор, отвечающий критериям субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального Закона № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». При этом должны соблюдаться условия, определенные в статье 3 Закона № 159-ФЗ, которая устанавливает общее правило, в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Далее в Законе № 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано это право:

 

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона № 159-ФЗ;

 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона №159 -ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

 

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ;

 

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

 

Кроме этих условий, Законом № 159-ФЗ предусматривается, что при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

 

Таким образом, если организация соответствует установленным для субъектов малого и среднего предпринимательства критериям, то необходимо соблюдение вышеперечисленных условий. Однако на практике существует множество судебных споров, связанных с отказом в реализации преимущественного права.

 

Согласно пункту 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

 

Главной проблемой применения Закона № 159-ФЗ является то, что законодатель не разъясняет, что субъекты вправе реализовать преимущественное право только при условии наличия волеизъявления публичного собственника. Если публичный собственник не намерен отчуждать имущество в частную собственность, то и оснований для возникновения преимущественного права нет. А поскольку отсутствует преимущественное право, то нет оснований и для его судебной защиты.

 

Данную точку зрения поддерживает Конституционный Суд Российской Федерации и указывает, что нормы Закона № 159-ФЗ сами по себе не обязывают к передаче имущества из государственной или муниципальной собственности в частную собственность без согласия собственника. Реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

 

Если бы при применении указанных норм было использовано не буквальное, а системное толкование и при этом учтена позиция Конституционного Суда Российской Федерации, то, суды не выносили бы решений, обязывающих публичных собственников отчуждать объекты недвижимости, арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства помимо воли собственника.

 

Другой недоработкой Закона № 159-ФЗ является проблема применения пункта 1 статьи 3, в соответствии с которым для возникновения права на приобретение арендованного недвижимого имущества такое имущество должно находиться непрерывно во временном владении или пользовании субъекта в течение двух и более лет до даты, определенной в Законе.

 

Для определения непрерывности владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение имеет разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134. Согласно данному разъяснению исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись. Какой период считать незначительным ни Закон № 159-ФЗ, ни Информационное письмо Президиума ВАС не разъясняют, следовательно, судебная практика складывается неоднозначно и спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.

 

Таким образом, предлагается установить конкретный промежуток времени, который может быть признан незначительным, при этом в указанный период арендатор должен вносить оплату за фактическое пользование. Если в течение указанных промежутков времени арендатор не владел и не пользовался помещениями, а также не производил за их пользование оплату, то в таком случае у заявителя права на выкуп имущества не возникает.

 

Прокурор города Краснотурьинска
Старший советник юстиции В.А. Березин