Администрация городского округа Краснотурьинск
+7(34384) 989-02 624440 Свердловская обл., г. Краснотурьинск, ул. Молодежная, дом 1

Обратите внимание

Управление многоквартирным домом после прекращения договора управления

Анализ правоприменительной практики показывает, что дискуссионным является вопрос о том, обязана ли управляющая организация оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества после прекращения договора управления.

 

В силу части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

 

1) возникновения обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

 

2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

 

4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

 

Из вышеприведенных норм права следует, что управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, несмотря на то, что срок договора управления истек, а многоквартирный дом исключен из лицензии.

 

Вместе с тем, анализируемая норма идет вразрез с основополагающим цивилистическим принципом – свободы договора.

 

Данный дискуссионный вопрос дошел до Верховного суда Российской Федерации (определение от 8 августа 2019 г. № 306-ЭС19-12903).

 

В рассматриваемом деле обжаловалось предписание комитета по жилищно-коммунальному хозяйству об устранении управляющей организацией нарушений в части содержания общего имущества многоквартирного дома, которое вынесено после истечения срока договора управления, исключения из лицензии многоквартирного дома.

 

Суд первой инстанции удовлетворил требования управляющей компании, указав, что оспариваемое предписание является недействительным ввиду того, что обязанность общества по управлению спорным многоквартирным домом прекратилась с момента прекращения действия договора управления, заинтересованными лицами не были предприняты действия по проведению нового конкурса с целью отбора новой управляющей компании, в связи с чем, общество не может нести обязанность по выполнению мероприятий, указанных в оспариваемом предписании.

 

Вместе с тем, вышестоящие судебные инстанции, включая Верховный суд Российской Федерации, не согласились с позицией суда первой инстанции.

 

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции, позиция которого была поддержана судом кассационной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 161162192198, 200 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что оспариваемое предписание соответствует положениям действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы управляющей компании.

 

Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что на момент проведения в отношении общества проверки и выдачи предписания события, указанные в части 3 статьи 200 ЖК РФ, не наступили, в связи с чем оно обязано было надлежащим образом исполнять обязанность по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

 

Таким образом, норма части 3 статьи 200 ЖК РФ направлена на соблюдение прав собственников, обеспечение безопасности эксплуатации многоквартирных домов, закрепляет непрерывность осуществления деятельности по управлению, обслуживанию многоквартирными домами и оказанию коммунальных услуг.

 

Заместитель прокурора г. Краснотурьинска Советник юстиции О.С. Колоколова